KIỀU MỸ DUYÊN
Kiều Mỹ Duyên: Chúng tôi hân hạnh đón tiếp luật sư Phạm Viết Ánh trong chương trình VBS Kiều Mỹ Duyên show. Nội dung chính của buổi nói chuyện hôm nay về việc mua bán cơ sở thương mại không qua văn phòng địa ốc, Escrow, rồi gặp nhiều rủi ro như người bán còn thiếu thuế của chính phủ, nợ chính phủ trong lúc Covid-19, thiếu tiền thuê phố, thiếu nợ tư nhân, v.v.
Luật sư Phạm Viết Ánh: Đó là những chuyện có thật, người mua và người bán muốn tiết kiệm tiền, không nhờ địa ốc để làm giấy tờ mà chỉ có 2 bên làm với nhau, làm giấy tay, thậm chí viết bằng tiếng Việt. Đó là 1 sai lầm rất lớn, thường người thiệt hại là người mua. Người bán sau khi lấy tiền họ đi mất, người còn lại ôm rắc rối này, rắc rối kia.
Lý do họ không nhờ địa ốc hoặc không qua Escrow, thứ nhất họ nghĩ nó không quan trọng, thứ hai là họ không muốn trả tiền cho các dịch vụ đó. Người bán và người mua phải hiểu rằng hợp đồng mua bán cơ sở thương mại họ có thể làm với nhau, nhưng thật sự thủ tục pháp lý sẽ tương đối an toàn hơn nếu quý vị nhờ văn phòng địa ốc và công ty title, bảo hiểm, ngân hàng cho vay, … điều tra giúp quý vị.
Khi mua 1 cơ sở thương mại (tiệm nail, tiệm tóc, nhà hàng, cây xăng, tiệm rượu ở California, xảy ra nhiều nhất là mua bán tiệm nails. Người mua tiệm thường là thợ của tiệm, lần đầu tiên mua tiệm, họ nghĩ rằng chủ tiệm (người bán) sẽ làm mọi thứ cho họ. Người bán muốn bán tiệm rồi lấy tiền bỏ đi, họ sẽ không báo cho người mua những vấn đề dính vào đó. Tôi muốn nói đến “đệ tam nhân” quan trọng nhất- đó chính là chủ phố. Mua bán cơ sở thương mại phải có sự đồng ý của chủ phố. Nếu người bán còn thiếu nợ tiền thuê phố mà người mua không biết, có nghĩa là người bán không xin phép chủ phố, người bán cứ bán đại, người mua không biết gì hết cứ mua đại. Trong trường hợp này, cả người bán và người mua đều vi phạm hợp đồng thuê phố, vì trong hợp đồng thuê phố luôn ghi rõ người bán cơ sở thương mại phải xin phép chủ phố. “Lease assignment” hay “sublease” phải có sự đồng ý của chủ phố.
Kiều Mỹ Duyên: Có 1 tiệm bán giấy tay, “For sale by owner”, chủ phố không biết. Người chủ mới ra thành phố đổi tên tiệm, khi đó chủ phố mới biết, đến gặp chủ mới cho hay người chủ cũ còn thiếu 9 tháng tiền thuê phố, 1 tháng $10,000, 9 tháng là $90,000. Người mua cơ sở thương mại này với giá $80,000. Chủ phố đòi $90,000 tiền nợ đó, nếu không trả chủ phố sẽ nhờ luật sư làm giấy đuổi, người mua sẽ ra đi với 2 bàn tay trắng. Trong trường hợp đó, người mua phải làm sao, thưa luật sư?
Luật sư Phạm Viết Ánh: Vấn đề ở đây là do người bán và người mua không có hợp đồng. Người bán và người mua không cho chủ phố biết, chủ phố này vẫn chấp nhận việc sang tiệm nhưng người mua phải trả tiền thuê còn nợ $90,000. Trong trường hợp này, người mua có thể thưa người bán, báo với tòa án người bán lừa gạt họ, không nói rõ tình trạng của tiệm, đẩy cái nợ qua cho người mua. Người mua có 2 tố quyền: thứ nhất là người bán đã vi phạm hợp đồng, thứ hai là người bán đã lường gạt người mua. Người bán biết thiếu tiền thuê là 1 vấn đề rất quan trọng trong hợp đồng này, $90,000 không phải là ít nhưng người bán không nói với người mua, lấy tiền xong bỏ trốn, đó là lường gạt. Vấn đề khó khăn là điều tra xem người bán còn ở đây không, họ có tài sản gì không? Nếu may mắn, người bán có nhà ở đây thì người mua còn đỡ, nhưng nếu người bán có lý lịch không đàng hoàng, làm thương mại mà không trả tiền thuê đó là người làm thương mại thất bại, không có nhà cửa gì ở đây, hay bán tiệm xong về Việt Nam ở thì xem như người mua không làm được gì! Nếu thưa kiện thì người bán cũng bị kết án nhưng người bán không có tài sản gì hết thì người mua cũng không đòi được gì!
Kiều Mỹ Duyên: Người ta nói: “Vô phước đáo tụng đình”, ra tòa phải tốn tiền thuê luật sư, mà người bán gian lận không trả tiền chủ phố, người mua tin tưởng vào người bán, người bán lấy tiền xong bỏ trốn thì người mua phải làm sao?
Luật sư Phạm Viết Ánh: trong trường hợp này, người mua bị thiệt hại $90,000. Nếu người mua nhờ luật sư thì luật sư sẽ tính 30% (khoảng $30,000). Chúng tôi sẽ coi hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê phố, hỏi lý lịch người bán, tên người bán, người mua, xem người bán có nhà cửa gì ở Mỹ không? Tiền người mua trả cho luật sư làm những việc đầu tiên này khoảng $500 đến $1,000. Nếu người mua đồng ý thưa kiện thì đặt cọc trước $10,000. Còn tiền tòa án, đơn kiện, lấy lời khai của phía người bán, người mua, thuê thông dịch viên, mất khoảng 5- 6 ngàn đô la. Người mua sẽ phải trả các khoảng tiền này.
Khi nghe đến đây, người mua cảm thấy nản, bảo luật sư làm cho tôi, khi nào luật sư thắng, tôi sẽ lấy $90,000 đó trả cho luật sư $30,000, hay bây giờ luật sư đừng lấy $10,000 tiền đặt cọc nữa, khi nào luật sư thắng, tôi đưa luật sư $40,000 luôn. Chúng tôi sẽ từ chối trường hợp này, lý do là người khách nào mà nói luật sư thắng sẽ trả tiền, vì lỡ chúng tôi nhận trường hợp này, 2- 3 tuần sau, người khách đó đổi ý bảo không kiện nữa thì chúng tôi phải làm sao? Không lẽ chúng tôi thưa thân chủ của mình? Tôi bảo đảm không có luật sư nào không đề nghị thân chủ đặt cọc $10,000. Trong 30 năm làm luật sư, khi chúng tôi đề nghị thân chủ đặt cọc $10,000, 90% thân chủ không làm nữa. Tôi nghĩ họ sẽ không đi luật sư khác vì các luật sư khác không dại gì làm không lấy tiền. Nội bấy nhiêu đó, cũng thấy người mua bế tắc rồi.
Kiều Mỹ Duyên: Ở Mỹ, mua bán cơ sở thương mại phải tuân theo luật pháp, phải có chuyên viên địa ốc làm hợp đồng, rồi mở Escrow. Nên dùng Escrow độc lập có văn phòng riêng, không nên dùng Escrow mở cùng văn phòng địa ốc. Nếu mình chuyển tiền vào Escrow độc lập sẽ an toàn hơn phải không thưa luật sư?
Luật sư Phạm Viết Ánh: Đúng rồi. Escrow độc lập là cơ quan có giấy phép của tiểu bang còn “In house Escrow’ là trong văn phòng địa ốc tự làm. Nên thuê 1 Escrow độc lập vẫn tốt hơn, tiền nào của nấy.
Tôi muốn nhắc thêm một “đệ tam nhân” nữa là sở thuế, cơ sở thương mại nào thiếu thuế thì sẽ bị sở thuế điều tra. Tình cờ tôi có 1 thân chủ là nhân viên của 1 tiệm nail với giá $400,000 trong khu thương mại ở Riverside, trong chuỗi mấy chục tiệm nails đang bị sở thuế điều tra. Khi đó, báo Mỹ và Việt Nam đăng tin vợ chồng chủ công ty nails đó bị bắt vì tội trốn thuế: 1 năm công ty đó thu nhập trên hai mươi mấy triệu từ mấy chục tiệm nails. Chủ công ty nail đó và người khai thuế khai làm sao đó sau khi trừ thuế lấy về còn $41,000. Quý vị không cần có chuyên môn gì hết mà thấy làm hai mươi mấy triệu mà lấy về $41,000 thì thấy có hợp lý không? Do đó, sở thuế điều tra, đây không còn là án dân sự nữa mà là án hình sự. Hai vợ chồng chủ công ty bị bắt, sở thuế điều tra hết các tiệm nails vì hai vợ chồng này trốn thuế quá nặng. 21 triệu mà đóng thuế trên số $41,000, họ khai chi phí quá lớn, và trốn thuế quá nhiều. Tôi khuyên thân chủ của tôi không nên mua tiệm nail đó vì chủ tiệm đang bị sở thuế điều tra, rất phiền toái.
Nếu đồng hương mua nhà, có nợ tư nhân, nợ ngân hàng, nợ người nào đó, chủ nợ sẽ cầm nhà và đăng ký ở county, khoảng nợ đó sẽ có giấy tờ rõ ràng. Nếu quý vị xem hồ sơ cái nhà đó sẽ thấy rõ cái nợ ngay. Tuy nhiên, khi cho vay để mở cơ sở thương mại, thường là vay người thân, người quen, người cho vay nên mở một giấy nợ với tiểu bang California. Khi thuê Escrow chuyên nghiệp, cẩn thận thì Escrow sẽ xem người bán có vay của ai không? Nhiều trường hợp người cho chủ cơ sở thương mại vay mà không đăng ký với tiểu bang thì cái nợ đó không có dính vô cái tiệm. Khi người bán bán tiệm họ không khai điều đó thì người mua không có trách nhiệm với cái nợ đó vì cái nợ đó không có đăng ký. Nhưng cho dù không đăng ký, người chủ nợ khi bị giật nợ họ vẫn thưa. Cho nên người mua cơ sở thương mại nên có 1 hợp đồng và ghi rõ trong hợp đồng: nợ thuế, thiếu tiền thuê, … Hợp đồng mua bán cơ sở thương mại có dính hợp đồng thuê phố, nên phải có sự đồng ý của chủ phố cho người mua thuê lại với cái hợp đồng thuê đang còn (sublease) hoặc “lease asignment” tức là cái hợp đồng thuê còn lại từ người bán đưa qua người mua. Nếu hợp đồng thuê phố trên 1 năm thì theo luật hợp đồng bắt buộc phải viết ra. Nên cho dù là sang nhượng cho anh em cũng không nói miệng, vì khi ra tòa, quan tòa không chấp nhận lời khai bằng miệng. Hợp đồng dính tới địa ốc, cho thuê phải bằng văn bản.
Kiều Mỹ Duyên: Tuần rồi, 1 đồng hương nhờ chuyên viên địa ốc đăng tiệm bán. Sau đó, bạn của con gái đồng hương đó muốn mua tiệm này và con gái của đồng hương cũng muốn có phần hùn trong tiệm, nên bảo mẹ ngừng đăng bán, để bán cho con gái và bạn. Chuyên viên địa ốc đã quảng cáo tiệm này trên radio, TV, báo, làm tờ bướm, …, nếu muốn ngừng thì phải trả công cho họ $15,000. Đồng hương chỉ trả $7,500, chuyên viên địa ốc không đồng ý và thưa ra tòa. Luật sư nghĩ người chủ của cơ sở thương mại nên thương lượng với chuyên viên địa ốc hay vẫn ra tòa? Nhưng ra tòa phải cần luật sư, luật sư bảo phải đặt cọc $10,000. Chủ tiệm nói số tiền thuê luật sư còn cao hơn số tiền trả cho chuyên viên địa ốc kia.
Luật sư Phạm Viết Ánh: Chuyện này xảy ra rất phổ biến trong cộng đồng Việt Nam, không phải đối với cơ sở thương mại mà trong mua bán nhà cửa cũng vậy. Người Việt mình rất coi thường luật pháp. Thuê văn phòng địa ốc đăng bán, nhưng giữa chừng tìm được người mua không phải do văn phòng địa ốc giới thiệu, bán thẳng với người mua đó. Họ không muốn trả tiền đăng. Đó là vi phạm hợp đồng, vì khi thuê chuyên viên địa ốc đăng bán, chuyên viên đó phải bỏ công lao. Trong hợp đồng đăng bán ghi rõ trong thời gian đăng bán, cho dù quý vị tự bán hay không tự bán, người bán vẫn phải trả tiền cho công ty địa ốc. Nếu người bán nhờ luật sư viết thêm 1 câu trong hợp đồng: nếu người bán tự tìm được người mua thì chuyên viên địa ốc bớt tiền hoa hồng. Việc này vẫn làm được nếu ghi rõ thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp trên, tôi sẽ khuyên người bán nên trả đủ $15,000 cho văn phòng địa ốc vì nếu văn phòng địa ốc đó thưa, người bán sẽ thuê luật sư, tốn $10,000 rồi. Nhưng trong hợp đồng với chúng tôi luôn có câu: nếu có tranh chấp, bên thua sẽ phải trả tiền cho luật sư bên mình và cả luật sư bên thưa kiện. Như vậy là mất $20,000 chứ không phải là $10,000. Cho nên người bán nên điều đình với văn phòng địa ốc để trả $15,000 hoặc bớt chút ít chẳng hạn.
Kiều Mỹ Duyên: Cảm ơn luật sư đã thật tình khi trả lời như vậy. Chánh án Jim Gray luôn bảo: thương lượng, thương lượng và thương lượng. Kiều Mỹ Duyên hỏi ông khuyên người ta thương lượng thì nghề chánh án làm sao có công ăn việc làm? Chánh án trả lời: nếu không có thân chủ để làm thì tôi đi dạy học.
Một câu hỏi cuối dành cho luật sư: tại sao hiện nay có nhiều nhà đăng bán foreclosure, auction, bán đấu giá?
Luật sư Phạm Viết Ánh: Năm 2008, khủng hoảng địa ốc xảy ra do các ngân hàng cho vay đại, nhiều người đâm đầu mượn, do đó “bong bóng” nổ. Tình hình kinh tế Mỹ mấy năm nay vật giá leo thang 100%. Nhà bị foreclosure nhiều do kinh tế khó khăn, người dân làm không đủ trang trải đời sống thì làm sao trả nổi tiền nhà.
Kiều Mỹ Duyên: Cảm ơn luật sư đã đến với chương trình Kiều Mỹ Duyên show, giải đáp thắc mắc cho nhiều đồng hương đã mua và sắp mua các cơ sở thương mại, cẩn thận kẻo tiền mất, tật mang, rước phiền toái vô người. Chúng tôi lúc nào cũng chúc quý bà con ăn ngon, ngủ yên, nếu gặp trở ngại về pháp lý, hãy gọi luật sư Phạm Viết Ánh tại số điện thoại 714- 713- 5953, hoặc email: avpham09@yahoo.com.
Chúc luật sư luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.
Orange County, 3/2025
KIỀU MỸ DUYÊN
(kieumyduyen1@yahoo.com)
